عراق میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ - لیکن یہ نظریہ عالمگیر نہیں ہے

عراق میں شہر کے وسط میں گھر بھی ہیں جن کی اوسط قیمت $1,896 فی مربع میٹر اور اوسط قیمت $875 فی مربع میٹر شہر سے باہر ہے۔ دولت مند اور اچھی طرح سے جڑے افراد کا عراقی ہاؤسنگ مارکیٹ پر غلبہ ہے۔ ان میں سے بہت سے امیر لوگ مغربی پابندیوں کی وجہ سے اپنا پیسہ عراق سے باہر لے جانے سے تھک چکے ہیں اور اس لیے عراق کے اندر مقامی سرمایہ کاری کا رخ کر رہے ہیں۔ حالیہ برسوں میں بغداد میں جائیداد کی بڑھتی ہوئی قیمتوں نے جائیداد کے خریداروں کو قریبی شہروں میں جائیدادیں تلاش کرنے پر اکسایا ہے۔ اس کی وجہ سے صوبے کے دارالحکومت فلوجہ اور رمادی سمیت دارالحکومت کے قریبی شہروں میں قیمتوں میں اضافہ ہوا ہے۔ کئی دہائیوں کی جنگ اور عدم استحکام کے بعد عراقی دارالحکومت کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بڑی تبدیلیاں آئی ہیں۔ موجودہ ضروریات کو پورا کرنے کے لیے 3.5 ملین رہائشی یونٹس کی ضرورت ہے۔ 

عراق کے اقتصادی حالات، معیشتی ترقی اور سیاسی استحکام رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں پر اثرانداز ہوتے ہیں۔ عراق میں بعض شہروں کی ترقی کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ ہوسکتا ہے۔ بغداد، الموصل اور بصرہ جیسے شہروں میں تجارتی و کاروباری فعالیتوں کی بنا پر رئیل اسٹیٹ کی قدر بڑھ سکتی ہے۔ عراق میں سکیورٹی سیڑھی کی ترقی، عوام کی حقیقی اور تجارتی جائیداد کی قیمتوں پر اثر انداز ہوتی ہے۔ جب سکیورٹی صورتحال بہتر ہوتی ہے تو لوگوں کی اعتماد کی سطح بڑھتی ہے اور وہ رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کو تیار ہوتے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں عمومی سہولیات کا اہم کردار ہوتا ہے۔ مثلاً، مواصلات، بجلی، پانی، گیس، سڑکیں، اسپتال اور تعلیمی ادارے وغیرہ کی موجودگی رئیل اسٹیٹ کی قدر کو بڑھا سکتی ہے۔ عراق کے قانونی چارے اور تنظیمات رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں پر بھی اثر انداز ہوتے ہیں۔ اگر قوانین اور تنظیمات کسی خاص قطاع کو تشدد کرتی ہیں تو وہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں پر منفی اثر ڈال سکتے ہیں۔

عراق کی اقتصادی ترقی رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں پر مؤثر ہوتی ہے۔ اگر عراق کی معیشت میں ترقی ہوتی ہے، تو وسعت کے ممکنات بڑھتے ہیں اور لوگوں کی قابلیت خریداری میں اضافہ ہوتا ہے۔ یہ قیمتوں کو بڑھانے کا اہم عامل ہوسکتا ہے۔ اگر عراق میں تجارتی و کاروباری فعالیتوں میں اضافہ ہوتی ہے، تو رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بڑھ سکتی ہیں۔ مثلاً، اگر عراق کی صنعتی سیکٹر میں توانائی کا اضافہ ہوتا ہے، تو شہروں میں کاروباری فعالیتوں کی بڑھتی ہوئی معاملات رئیل اسٹیٹ کی قدر کو بڑھا سکتی ہیں۔ اگر عراق میں ملکی زرخیزی کی میزان میں اضافہ ہوتا ہے، تو لوگوں کی خریداری کی قابلیت میں اضافہ ہوسکتا ہے۔ یہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو بڑھانے کا عامل بن سکتا ہے۔ اگر عراق میں عمومی سہولیات میں بہتری ہوتی ہے، مثلاً بہتر مواصلات، بجلی، پانی، گیس، سڑکیں، اسپتال اور تعلیمی ادارے، تو رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ ہوسکتا ہے۔

تیزی سے آبادیاتی تبدیلیوں نے اس چیلنج کو مزید بڑھا دیا ہے۔ اس بات کو مدنظر رکھتے ہوئے کہ عراقی خاندانوں میں اوسطاً 5 افراد ہوتے ہیں اور چونکہ اس ملک کی آبادی میں ہر سال 10 لاکھ افراد کا اضافہ ہوتا ہے، اس لیے سالانہ 250,000 اضافی ہاؤسنگ یونٹس کی ضرورت ہے۔ سرکاری بینکوں اور عراقی ہاؤسنگ فنڈ کے ذریعے، عراقی حکومت نے 50 ملین عراقی دینار ($38,462) سے لے کر 150 ملین عراقی دینار ($115,385) تک کے نئے قرضوں کی ایک سیریز کی پیشکش کی ہے۔ املاک کی بلند قیمتوں کا مقابلہ کرنے کے لیے، انبار کی مقامی انتظامیہ نے فلوجہ کے باہر سمیت رہائشی کمپلیکس کی تعمیر کو فروغ دینے کے لیے سرمایہ کاری کے اجازت نامے جاری کیے ہیں۔ کچھ مبصرین کا خیال ہے کہ قومی سطح پر اسی طرح کے اقدامات سے مکانات کے بحران کو حل کرنے اور آسمان چھوتی قیمتوں کو کم کرنے میں مدد مل سکتی ہے۔ لیکن یہ نظریہ عالمگیر نہیں ہے۔